Wohn-Ferienhaus mit Einliegerwohnung und Bauland-Reserve

Makrolage

Bergheim ist eine Ortschaft in Flums, das gemäss BFS eine «Industriegemeinde eines ländlichen Zentrums» im Kanton St. Gallen ist. Sie ist keiner Agglomeration zugehörig. Die Gemeinde Flums zählt 4’941 Einwohner (2017), verteilt auf 1’988 Haushalte (2016); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.5 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2011 und 2016 beläuft sich auf 4 Personen. 13.1% der Haushalte zählen im Jahr 2016 zu den oberen Schichten (Schweiz: 31.9%), 34.6% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32.4%) und 52.3% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 35.6%). Zwischen 2010 und 2016 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach angestiegen. 438 Betriebe mit 2’478 Beschäftigten weist die Gemeinde Flums im Jahr 2015 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 5 Arbeitsstätten und einer Abnahme von 101 Beschäftigten seit 2011. Von den 1’922 vollzeitäquivalenten Stellen sind 166.2 (9%) im 1. Sektor, 876.4 (46%) im Industrie- und 879.2 (46%) im Dienstleistungssektor.

Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Flums aus erreichbaren Zentren sind Sargans (9 Min.), Buchs (SG) (22 Min.) und Schiers (25 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Sargans (10 Min.), Buchs (SG) (29 Min.) und Chur (33 Min.).

Die Gemeinde weist Ende 2016 einen Bestand von 3’776 Wohneinheiten auf, wovon 1’095 Einfamilienhäuser und 2’681 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 29% im landesweiten Vergleich (22.4%) überdurchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 28 Wohnungen (2010 – 2015; das sind 0.79% des Bestandes 2010), ist die Leerstandsquote mit 0.24% im landesweiten Vergleich (1.45%) stark unterdurchschnittlich. Dies entspricht 9 Wohneinheiten, wovon 100% Altbauten und 78% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Gemeinde Flums von einer Zusatznachfrage von 325 Wohnungen (pro Jahr: 22) auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 6’659 CHF/m², bei den EWG bei 6’608 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 195 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 440 – 660 CHF/m² und für ein typisches MFH 1’100 – 1’585 CHF/m² (EWG) bzw. 400 – 1’070 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich durchschnittlich.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Sarganserland um 60.1% zugelegt (Bauland für EFH: 152.7%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 90.3% (Bauland für MFH mit EWG: 370.7%). Der Markt der Ortschaft Bergheim ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet.